Mietrecht

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Inhaltsverzeichnis

Einführung

Das Mietrecht, insbesondere die Umlagefähigkeit von Investitionen für energetsiche Sanierung und Betriebskosten auf den Mieter sowie Wärmelieferungsbedingungen spielen eine wichtige Rolle für den Diffusionsprozess im Geschosswohnungsbau. Die Immobilienwirtschaft und ihre Verbände und der Verbraucher- und Mieterschutz treten hier als Antagonisten auf.

Mietrechtsreform 2001

Ursprünglich hatte der Gesetzgeber bereits im reformierten Mietrecht vom 1. September 2001 ökologische Erfordernisse stärker berücksichtigen und die im geltenden Mietrecht vorhandenen Anreize zur Energieeinsparung stärker ausbauen wollen. Tatsächlich wurde nur ein Teil der Regelungsvorhaben umgesetzt. Ungelöst blieb beispielsweise das Problem, dass Betriebskosten für den Vermieter bloße Durchlaufposten sind und dadurch für den Vermieter kein Anreiz zu deren Reduzierung besteht. Außerdem wurde das Wärme-Contracting nicht geregelt und der Modernisierungsbegriff nicht umfassend erweitert.

Mietrechtsänderungsgesetz 2013

Gesetzgebungsprozess

Die Mietrechtsänderung war bereits seit längerem in der Diskussion. Jedoch blieb auch der Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums für ein Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG) weiter hinter dem zurück, was im Interesse einer nachhaltigen Wärmeenergienutzung notwendig gewesen wäre, jedoch die Vermieter belastet hätte. Nach verschiedenen Änderungen wurde der Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform schließlich am 23. Mai 2012 vom Kabinett beschlossen. In der Sitzung vom 13. Dezember 2012 wurde der Gesetzentwurf der Bundesregierung vom Bundestag verabschiedet. Anschließend passierte das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) am 1. Februar 2013 auch den Bundesrat und trat zum 1. Mai 2013 in Kraft.[1]

Regelungsgehalt

Ein Ziel der Gesetzesnovelle ist es, Anreize für den Vermieter zur energetischen Sanierung zu schaffen, indem dessen Rechtsposition geklärt wird. Die getroffenen Regelungen gehen nach Auffassung der Verbraucherschützer und Mieterverbände hauptsächlich zu Lasten der Mieter. Das Contracting im Mietwohnbereich wurde auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt (s.u.).

Regelungen zur energetischen Modernisierung im Einzelnen

  • Die Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (bisher: § 554 BGB) wurden reformiert. Größeres Gewicht erhält der neu geschaffene Tatbestand der "energetischen Modernisierung". Er umfasst alle Maßnahmen, die zur Endenergieeinsparung in Bezug auf die Mietsache beitragen, etwa den Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Die Duldungspflicht schafft Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter.
  • Energetische Modernisierungen führen für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einer Mietminderung (§ 536 Abs. 1a BGB). Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Bei anderen Modernisierungen (z. B. Modernisierung eines Bades) bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. Unberührt bleibt natürlich auch das Recht des Mieters zur Mietminderung, wenn die Wohnung wegen der Baumaßnahmen nicht mehr benutzbar ist.
  • Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal elf Prozent auf die Miete umgelegt werden können, wird das geltende Recht nicht verändert (§ 559 BGB). Die Umlagemöglichkeit gilt auch für die energetische Modernisierung. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang.
  • Bisher konnte sich der Beginn von Modernisierungsmaßnahmen verzögern, wenn der Mieter vorträgt, dass die gesetzlich vorgesehene Umlage von Modernisierungskosten eine für ihn unzumutbare wirtschaftliche Härte sei. Diese Härtefallprüfung wird nun in das spätere Mieterhöhungsverfahren verlagert, damit die Modernisierung zunächst ohne Verzögerungen realisiert werden kann. Beruft sich also ein Mieter darauf, dass er nach seinem Einkommen eine spätere Modernisierungsumlage nicht verkraften kann, so kann der Vermieter die geplante Maßnahme dennoch durchführen. Das schafft Planungssicherheit in der Bauphase. Der Härtefalleinwand ist künftig schriftlich und fristgebunden vorzubringen, der Vermieter soll den Mieter in der Ankündigung aber auf Form und Frist hinweisen (§ 555d BGB). Der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit wird im Mieterhöhungsverfahren nach Abschluss der Maßnahmen geprüft, auch der Abwägungsmaßstab wird nicht verschärft. Der Mieter behält also seinen umfassenden Schutz vor Mieterhöhungen, die er nicht tragen kann. Er muss also, wenn der Härtegrund gegeben ist, trotz zu duldender Modernisierung später eine mögliche erhöhte Miete nicht zahlen.
  • § 556c Abs. 1 BGB (Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten) hemmt nach Auffassung der Verbände (AGFW, ZVSHK, BWP, BSW) wegen des Gebotes der strikten Warmmietenneutralität die Umsetzung von EE-Technologien: Solarthermie, Wärmepumpen, die Nutzung anderer regenerativer Energieträger und Kraft-Wärme-Kopplung (Objekt- sowie Nah- und Fernwärmeversorgung) finden nicht statt, da sie im Rahmen des gesetzlich vorgesehenen Kostendeckels nicht umgesetzt werden können. Diesbezügliche Änderungen des Mietrechts waren bisher politisch nicht umsetzbar.
  • Die formalen Anforderungen an die Begründungspflichten des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt, um überzogene Anforderungen zu beseitigen. Der Vermieter kann sich etwa auf anerkannte Pauschalwerte berufen, um die Wärmeleitfähigkeit alter Fenster zu beschreiben, die ausgetauscht werden sollen. Die Rechtsprechung verlangte hier bisher teilweise kostspielige Sachverständigengutachten.
  • In den Vorschriften über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) wird gesetzlich klargestellt, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind. Energetische Kriterien sollen so künftig auch verstärkt in Mietspiegeln abgebildet werden.

Wärmelieferverordnung

Gesetzgebungsprozess

Der neue § 556c BGB sieht vor, dass Einzelheiten zum Contracting (gewerbliche Wärmelieferung) in einer neu zu schaffenden Verordnung geregelt werden. Die Bundesregierung hat daher die Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (Wärmelieferverordnung – WärmeLV) vom 7. Juni 2013 geschaffen, die am 1. Juli 2013 zeitgleich mit den Regelungen des neuen § 556c BGB in Kraft getreten ist. Die Begründung der Verordnung wurde im Bundesanzeiger veröffentlicht.[2]

Regelungsgehalt

Die neue Verordnung regelt zum einen die Vorschriften über Wärmelieferverträge.[3] Zum anderen enthält sie Regelungen, die das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter betreffen, insbesondere über den Kostenvergleich sowie die Ankündigung der Umstellung von Eigenversorgung auf Contracting.

Zukünftig können Vermieter die Beheizung von der Eigenversorgung auf eine gewerbliche Wärmelieferung umstellen, wenn dies für den Mieter kostenneutral ist und die Modernisierungskosten durch einen Effizienzgewinn refinanziert werden. Bleibt das Contracting für den Mieter kostenneutral, können die Wärmelieferkosten als Betriebskosten umgelegt werden. In der Regel muss der Contractor eine neue Anlage errichten oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z. B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben werden können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. Außerdem muss die Umstellung rechtzeitig zuvor angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen.

Kritische Betrachtung der Neuregelung

Mit der Verankerung der gewerblichen Wärmelieferung im Mietrecht sollte ein wichtiger Schritt für eine stärkere Anwendung des Contractings gesetzt werden. Es ist aber zu befürchten, dass mit dem vorliegenden Gesetz die angestrebte Erweiterung des Contractings und eine damit verbundene Beschleunigung der Heizungsmodernisierung nicht erreicht werden. Denn die Umlagemöglichkeit der Investitionen in Energieeffizienz ist beim Contracting schlechter gestellt als bei der energetischen Sanierung in Eigenregie. Grund ist die gesetzlich festgelegte Kostenneutralität für das Contracting, während bei der Sanierung in Eigenregie weiterhin bis zu 11 Prozent der Investitionen auf die Miete umgelegt werden können.

Quellen und weiterführende Hinweise

  1. BMJV (o.J.): Ein modernes Mietrecht für mehr Klimaschutz. Online verfügbar unter: http://www.bmj.de/DE/Buerger/gesellschaft/Mietrecht/Mietrecht_node.html (letzter Zugriff: 24.01.2014).
  2. Begründung zur Verordnung über die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung für Mietwohnraum (WärmeLV), BAnz AT 20.06.2013. Online verfügbar unter: http://www.energiecontracting.de/2-politik-recht/gesetze-richtlinien/dokumente/WaermeLV-Begruendung-2013-6-20.pdf (letzter Zugriff: 03.04.2014).
  3. Deutsche Energieagentur (12.02.2013): Mietrechtsänderungsgesetz schafft neuen Rechtsrahmen für Contracting. Online verfügbar unter: http://www.kompetenzzentrum-contracting.de/aktuelles/aktuelle-meldungen/details/beitrag/mietrechtsnderungsgesetz-schafft-neuen-rechtsrahmen-fr-contracting_100000117/ (letzter Zugriff: 24.01.2014).



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